东莞日报 | 松湖智谷:通过城市品质提升带动产业升级 打造产城人融合示范园区


“松湖智谷的总体规划和‘工业上楼’的理念,吸引了我。”广东蓝水花智能电子有限企业最近入驻松湖智谷,这家企业专注传感器研发、生产和销售,是卫浴品牌TOTO和科勒的主要供应商。企业总经理胡清波告诉记者,将把企业整体搬迁至松湖智谷,“园区的生产服务功能和生活服务配套,都是罕见的。”

作为东莞新型产业园区,香市科技园(松湖智谷)的兴建,提升了寮步镇市政道路和园林景观,把一个由“三来一补”、低端加工为主的落后产业区,改造为拥有99家优质企业的现代产业园,成为通过城市品质提升带动产业升级的典范。

正因如此,优质企业频频走访松湖智谷。去年,香市科技园(松湖智谷)被列为广深科技创新走廊东莞段24个市级创新节点、85个创新项目之一,承接深圳优质产业外溢和松山湖科技总部的生产环节,现已蓄客企业1200多家。

8月24日,东莞召开城市品质三年提升工作现场会,松湖智谷是与会人员现场参观的项目之一。这座以实现产城人融合为目标,以“科技+金融+产业”为核心驱动,以智能制造为重点的综合性产业园区更加引人注目。


空间提升
实现“工业上楼”,缔造“摩天工厂”


“年初奔走两个多月,在全市对比80多家厂房和园区,一眼相中松湖智谷,买下2500平方米的厂房。”这段时间,光宇实业董事长王骞忙着新厂房的装修,8月16日还举行了装修开工仪式。他告诉记者,下半辈子将与松湖智谷“绑定”。

当初之所以痛快做决定,将企业重心迁往松湖智谷,王骞说有三个原因:一是被松湖智谷的规划设计吸引,“工业上楼”的理念符合企业发展方向;二是园区运作团队令他感到满意,专业素质、服务意识很高;三是园区入驻企业包括规上企业、高新企业、行业龙头,涵盖大数据、新材料、智能装备和电子信息等,在园区很容易找到合作伙伴。

何为“工业上楼”,与传统工业建筑区别在哪,产业方向有什么不同?大家知道,传统工业建筑以5~10米高的一层建筑为主,大型机器在一层。企业要扩张生产线,只能拿更多的地,建更多的厂房。

松湖智谷为了向土地要效益,打造了现代化的“摩天工厂”,开创了“工业上楼”的发展模式,打破了传统的工业厂房模式。现阶段,园区2号地块占地面积3.6万平方米,通过新模式的开发建设,实现了超占地面积数倍的使用率。

以园区产业大厦为例,楼高10层,每层4400平方米,可自由分割柱间距8.4米,首层高6米,标准层高4.5米,最大的承重是每平方米1吨,大型机器可以上到10楼进行生产、组装。同时,LOFT复式办公,每层1200平方米,自由分割,灵活组合,实用率高。

“‘摩天工厂’决定了松湖智谷的产业高端化方向。”松湖智谷产业园总经理彭飞告诉记者,松湖智谷着眼于培养未来产业,招引了一批先进制造业企业,按照工业大厦理念设计,建设无尘车间。

工业上楼的理念,契合了光宇实业的发展。这家专注LED光电产品生产与研发的企业,拥有全封闭式防电无尘车间,仅发明专利就有40多项。“光电产品必须严格避免灰尘,特别是含有硫化物的尘埃,碰到硫会生锈,产品就达不到要求。”王骞说,光宇实业将把研发销售、光电生产等重心转移到松湖智谷。

环境提升
打造产城人融合示范园区,无缝对接松山湖


松湖智谷位于寮步镇,毗邻松山湖,在松山湖大道与石大路交会处。项目占地面积1500亩,总投资200亿元,建筑面积180万平方米。其中,一期投资20亿元,占地350亩,总面积约103万平方米。

记者了解到,松湖智谷市政基础设施采取PPP开发模式,园区与寮步镇共同做大规划,按照先引进工业,再做商业配套,最后社区开发分步实施,打造东莞产城人融合示范园区。松湖智谷市政基础设施PPP项目,包括市政配套工程和景观工程,现已完成工程总量的97%。

松湖智谷一期项目规划了6万平方米的产业配套区,将建设150米的超高层建筑,拥有大型酒店、会议室、超市、影院、公共医疗、人才公寓、24小时健身房、四点半学校等。据先容,根据交通测评,松湖智谷未来可容纳9万人。

园区设计了城市公园、滨水公园、山体公园、一河两岸景观等,这让王骞感到舒服。他说:“入驻后,可以在园区完成生产、消费、居住、教育等活动。”

而六纵七横的交通网络,直接连通松山湖大道、石大路、金松路等主干道,带给企业极大的便利。现阶段,园区源丰南路、民福路等已经完成建设。

随着高品质交通网络的打造,松湖智谷实现了与松山湖的无缝对接。目前,园区依托现有产业优势,主动承接松山湖创新资源外溢。以东莞南方半导体科技有限企业为代表的松山湖企业,签约进驻松湖智谷,将生产环节安排在园区。

作为东莞产业转型基地,松湖智谷可销售大部分物业。不过目前,松湖智谷一期19万平方米的租售比为1:1。有观点认为,“大部分物业销售后,对园区后期管理存在较大难度。自持物业意味着做好服务,否则租赁的客户将来会丢失”。

“这样的规划设计,决定了松湖智谷必须做好企业服务。”彭飞表示,园区根据自身产业发展特点,制定了生产性服务平台、产业链服务平台、人才服务平台等12项运营服务菜单,全方位为企业提供各项运营服务。

产业提升
签约99家高新企业,七成来自深圳


松湖智谷采取资源型招商、产业链招商、架构式招商等方式,已经蓄客企业1200多家,主要选择行业龙头企业、产业带动能力强的企业入驻。

统计显示,园区一期签约进驻企业99家。其中规上企业42家、国家高新企业36家、行业龙头企业9家、“倍增计划”试点企业6家。根据入驻企业行业分析,99家企业中,电子信息、智能装备制造、大数据新材料类企业,分别占比48.8%、25.6%和10%。

据了解,园区签约企业73%来自深圳,有11家企业为HUAWEI供应商。松湖智谷厂房售价和租金并不便宜。入驻园区企业,无论是买还是租,都有较强的经济能力,从侧面也反映了企业实力。

李国豪是松湖智谷7月份招商冠军。他告诉记者,松湖智谷招商选资有严格的把关程序,包括考察企业规模、实地走访车间、查看企业报表等。对于符合园区发展方向的倍增企业、纳税大户、行业隐形冠军、国家高新企业等,会在厂房租金、价格上予以优惠。 

记者采访多家企业发现,入驻的深圳企业看中园区高端生产功能,研发、生产、销售整体搬迁至园区。而东莞企业则将研发销售核心部门,迁入园区,以提升企业形象。

一组数据反映了松湖智谷带给寮步的变化。改造前,松湖智谷所在的上底村、泉塘村、缪边村,只有少量的加工厂,以“三来一补”和低端加工为主,物业租金9~11元/平方米,地块年产值约2000万元。其人口以村民和普通员工为主,人均收入3000元左右。

通过改造,松湖智谷将实现三个转变,即产业高端化、效益高产出、人口高素质。目前,园区物业租金达到30~40元/平方米。优质企业带来优质人才,一批本科、博士、高端白领和研发设计人员进驻园区,预计员工收入提高到1万元~2万元/月。

“松湖智谷全部竣工落成后,将聚集1800家优质企业,预计年产值150亿元,年纳税12亿元~15亿元。”彭飞说,现有近百家优质企业入驻,在松湖智谷形成产业集聚,带动转型升级,实现加速发展,助推东莞制造转向东莞智造。


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